Oui, le maire Laurent Vastel et les partis EELV et le PS sont responsables de la surdensification de Fontenay. Seuls, les candidats de la liste Associative, Ecologique et Citoyenne luttent contre la surdensification et pour la qualité de la Vie pour tous
Quand on dépasse 10 000 habitants au km², ce qui est le cas à Fontenay et à Chatillon, pollutions, embouteillages, problèmes de stationnement augmentent fortement. Et les espaces verts se réduisent comme peau de chagrin. L’équilibre entre besoin de logements et qualité de la vie est alors rompu. Les sur-densifications, venues du monde d’hier, oublient le réchauffement climatique, les atteintes à la biodiversité, le passage du Covid.
La sur-densification pour é-lecteurs pressés
Les trois étapes de la surdensification
2013, Le SDRIF impose une surdensification d’au moins 15% à Fontenay en 15 ans
2014 : La loi ALUR-Duflot donne les outils de cette surdensification, en particulier suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) , et suppression de l’obligation d’une surface minimale pour construire.
2018 : La loi ELAN protège de facto les promoteurs en rendant les recours citoyens de plus en plus difficiles
Deux outils pour limiter les sur-densifications
Ce sont les maires qui accordent ou refusent les permis. Ils disposent de deux outils :
- L’intégration au site
- La fixation du taux de la Taxe d’Aménagement Majorée (TAM).
Mais les enjeux politiques et financiers l’emportent souvent sur la raison. Les thuriféraires de la sur-densification confondent (volontairement ?) la loi ALUR-Duflot et le PLU. On aboutit parfois à d’étranges collusions. Nous vous proposons ci-après une analyse approfondie et l’étude du cas de Fontenay.
La sur-densification, analyse approfondie, étude du cas de Fontenay
Dans notre blog* nous donnons plusieurs exemples de permis de construire qui découlent des textes installant la surdensification et des choix du maire. On retrouve les mêmes ingrédients à Chatillon, qui atteint 13 000 habitants/km². Fontenay vient de dépasser 10 000 hab/km²
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Qu’est-ce que le SDRIF ?
En septembre 2013, un nouveau Schéma Directeur de la Région Ile de France ( SDRIF)* impose à chaque commune une sur-densification d’au moins 15% . Cette loi a été votée par la majorité PS-EELV-PRG-PCF d’alors au Conseil Régional d’Ile de France.
Ce SDRIF prévoit de densifier d’au moins 15% dans un rayon de 1000m autour des gares RER et dans un rayon de 500 m autour des haltes de Tramway ; cela concerne 92% de la surface de Fontenay. Concrètement il faut rajouter a minima 1 500 logements en plus à Fontenay à l’horizon 2030.
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Qu’est-ce que la loi ALUR-Duflot ?
En mars 2014, la loi ALUR-Duflot ( Madame Duflot était une ministre du parti EELV) donne les outils pour densifier. Cette loi a été votée par une majorité EELV-PS à l’Assemblée Nationale.
Cette loi supprime tous les garde-fous qui permettaient d’éviter la surdensification.
- Cette loi impose de casser les Plans d’Occupation des Sols et d’établir un Plan Local d’Urbanisme ( PLU) compatible avec le SDRIF en région Ile de France, donc compatible avec la sur-densification minimale demandée par ce SDRIF ; le préfet peut refuser le PLU.
Cela implique que le PLU établi par une commune ne peut pas prendre des mesures qui réduisent la constructibilité dans une ville. Le PLU de Fontenay a gardé à plus de 90% les mêmes zonages et les mêmes contraintes que le Plan d’Occupation des Sols ( POS) qui le précédait : de facto peu de changement, ce qui a permis d’éviter que le préfet refuse le PLU et impose ses choix.
- Cette loi n’impose plus une surface minimale pour construire. On peut désormais édifier des maisons sur des terrains de moins de 100 m² .
C’est un encouragement à diviser les parcelles pour surdensifier, on peut en observer désormais des exemples à Fontenay.
- Cette loi supprime le Coefficient d’Occupation des Sols
Ce qui permet de doubler, voire de tripler la constructibilité d’un terrain* !
Reprenons l’exemple proposé par Monsieur Michel Giraud,un ancien candidat de la liste EELV-Radical de mars 2020 :
Soit un terrain de 500 m² avec un COS de 0,4 on pouvait construire un pavillon de 200 m² ( 500 x0,4) de surface habitable sur 1, 2 ou 3 niveaux. Avec la loi ALUR-Duflot, on peut construire un pavillon occupant 40% du terrain, sur 1,2 ou 3 niveaux soit un maximum de 600 m² de surface habitable. la loi ALUR -Duflot, par la suppression du COS a permis de tripler la densification !
Pour éviter la surdensification due à la suppression du COS, cet ancien candidat propose de réduire:
- la hauteur des constructions : pour cela il aurait fallu interdire toute maison à étages sur la moitié de la Ville (zones UD et UE).
- la proportion de la surface autorisée pour la construction : pour cela il aurait fallu passer d’un taux de 40% à un taux de 13,33% pour la moitié de la Ville.
Aucune ville de la petite couronne ne l’a fait. Personne d’autre ne l’a d’ailleurs proposé à Fontenay, et le préfet aurait refusé un PLU avec une telle clause.
Contrairement à ce que certains, dont cet ancien candidat, veulent nous faire croire, ce n’est donc pas le PLU qui est responsable de la surdensification. C’est bien la loi ALUR-Duflot qui a ouvert la boite de Pandore.
Bref les promoteurs ont pu sabler le champagne après le vote de cette loi.
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Qu’est-ce que la loi Elan ?
En 2018, la loi ELAN est votée par la majorité LaREM et Modem à l’Assemblée Nationale.
Les habitants, eux, déposent des recours contre ces sur-densifications. Qu’à cela ne tienne. Une nouvelle loi, la loi ELAN, protège de fait les promoteurs contre les recours. Les recours contre des permis litigieux deviennent de plus en plus difficiles par une multiplication des contraintes. Cette fois -ci encore les promoteurs ont pu à nouveau sabler le champagne. Dès la promulgation de cette loi, le nombre de permis de construire déposés à Fontenay par les promoteurs est monté en flèche.
La responsabilité de Monsieur Vastel, maire de Fontenay, dans la surdensification
Le maire dispose de deux outils pour limiter la densification
1- Qu’est-ce que l’intégration au site, et comment s’en servir ?
C’est le maire qui accorde ou pas les permis de construire ainsi que les autres autorisations d’urbanisme comme les abattages d’arbres.Or un article du PLU, quel que soit le zonage où se trouve le projet de construction, permet au maire de refuser un permis. Cet article précise :
- que les bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier ne devront pas porter atteinte au caractère des lieux environnants
- que l’architecture des constructions devra assurer leur insertion dans l’environnement proche et lointain.
Tout permis de construire pour un bâtiment nettement densificateur peut être refusé par le maire en appliquant cet article. Le maire de Fontenay, candidat au Conseil départemental, utilise peu cet outil.
2- Qu’est-ce que la TAM, et comment s’en servir ?
Le maire peut proposer chaque année une délibération pour fixer le taux de la Taxe d’Aménagement Majorée (TAM) imposée aux promoteurs dans les zones denses, pour financer les équipements publics rendus nécessaires par les nouveaux immeubles.
Les villes voisines, Bagneux, Clamart, par exemple, appliquent une TAM au taux de 20% aux promoteurs. Le maire de Fontenay limite le taux à 5%, et dans quelques endroits à 9%. Le manque à gagner pour la Ville sera compensé par une hausse d’impôts pour les propriétaires fontenaisiens.
26 novembre 2020, conseil municipal de Fontenay-aux-Roses, un vote surprenant.
Pour la première fois tous les conseillers municipaux de la minorité dont les deux candidates aux cantonales de la liste EELV-PS, se sont ralliés au maire Laurent Vastel, et ont voté comme lui ** pour une TAM à taux très faible de 5%, et cela sur l'ensemble de la ville y compris pour les zones denses UA, UB et UC. Pour 4 secteurs de la ville, ce taux sera de 9% : Carrefour de la Cavée, Boucicaut Nord, Ilot Scarron, Blagis-Paradis.
Par rapport aux villes voisines qui appliquent pour les zones denses le taux maximum de 20%, le rabais offert aux promoteurs est de 75% (ou de 55% pour les zones avec une TAM au taux de 9%).
Rien que pour l’année 2021, le gain pour les promoteurs est supérieur à 1 million d'euros.
En votant une telle délibération, le maire, les deux candidates aux cantonales de la liste EELV-PS, comme l’ensemble des conseillers, majorité et opposition, ont clairement favorisé les promoteurs, au détriment :
- de la qualité de la vie des habitants qui vont en subir les conséquences
- des propriétaires dont la part communale de la taxe foncière augmente de 18%*** !
Depuis des années, les candidats de la liste Associative, Ecologique et Citoyenne Michel Faye, Christine Vicari, Marc Soukup et Myriam Montlouis, agissent, eux, concrètement contre la surdensification et pour la qualité de la vie de chaque habitante et de chaque habitant.
Michel Faye, Christine Vicari, Marc Soukup et Myriam Montlouis ont tous déposé des recours, avec le soutien des habitants concernés, contre des permis de construire sur-densificateurs, qui supprimaient des espaces verts et qui entrainaient des abattages d’arbres même s’ils s’agissaient d’arbres protégés. Aucun autre candidat, aucune autre candidate ne l’a fait.
Michel Faye, Christine Vicari, Marc Soukup et Myriam Montlouis agissent au quotidien pour influer sur les décisions qui nous concernent tous dans les lieux où nous vivons. Sans esprit partisan, mais avec la volonté d’une meilleure qualité de la vie pour chacun d’entre nous.
Suzanne Bourdet
** Délibération n°5 du Conseil municipal du 26 novembre 2020.
*** http://www.pourfontenay.fr/blog/18-hausse-de-la-part-communale-de-la-tax...
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