En moins d'un an la ville a acheté un petit terrain de 65 m² et  a voté la vente d'un autre petit terrain de 75 m². Le bilan financier qui en résulte interroge sur la qualité de la  gestion de ces deux opérations par la municipalité actuelle.

 

12 décembre 2022 : Le maire fait voter par le Conseil Municipal l’achat à « Hauts-de-Seine Habitat » d’un terrain de 65 m²  pour 50 000 euros ( 787 euros /m²)

          Ce terrain est une bande d’environ 40 m de long et de 1,5 m de large, pour créer une sente piétonne traversante entre les rues des Potiers et la rue André Chénier, avec un escalier d’une vingtaine de marches.  Ni les voitures, ni les vélos, ni les poussettes, ni les  personnes à mobilité réduite ne peuvent l’utiliser pour aller d’une de ces deux rues à l’autre.

         L’administration des Domaines, dans un avis en date du 10 novembre 2022, reconnait que les caractéristiques du terrain, très étroit ( 1, 5 m environ) et de très petite surface (65 m²) ne permet pas de recevoir une construction : il est de fait inconstructible, bien qu’il possède des droits à construire.

         L’administration des Domaines estime dans ce cas particulier : il s'agit d'un terrain qui a des droits à construire mais qui ne peut pas être construit. En conséquence, un abattement de 50% doit être appliqué sur le prix du m².  Ainsi  pour ce terrain dont l'administration des Domaines estime la valeur initiale au m², vu son emplacement, à 1575 euros,  la  valeur finale au m² devient  787 euros, vu sa particularité.

         A noter que pour cette estimation, l’administration des Domaines a retenu les ventes de 4 terrains, ventes qu’elle juge pertinentes pour fixer le prix du m². Les prix du m² de ces 4 terrains sont respectivement de 1575 euros, 989 euros, 876 euros et 1268 euros..

Il est surprenant que ce soit la valeur la plus élevée qui ait été retenue…

Pour l’administration des Domaines, la valeur de ce terrain de 65 m² est :

(1575 euros/m² X 65 m²)x 50% = 51 187,5 euros arrondis à 50 000 euros.

La valeur estimée par l’administration des Domaines a été acceptée comme prix d’achat par le maire.

Or, l’administration des Domaines, dans une estimation, en date du 24 août 2023 (voir paragraphe suivant), faite pour la vente d’un terrain municipal, a indiqué que pour un terrain qui a des droits à construire mais qui est inconstructible, l’abattement usuellement retenu est de 90%. Sa valeur estimée n’est plus que de 10% de la valeur qu'il aurait s'il était constructible.

Ainsi en appliquant un abattement de 90% au lieu de 50%, la valeur totale estimée de ce terrain est de

(1575 euros/m²X 65 m²) X  10% = 15750 euros.

Il en résulte une différence de: 50 000 -15 750 =  34 250 euros par rapport au prix réellement payé.

Le prix de vente retenu par le maire  a entrainé  une dépense superflue de 34 250 euros pour les finances de la ville.

 

5 octobre 2023 : Le maire fait voter par le Conseil Municipal la vente d’un terrain de 75 m²  pour 7500 euros ( 100 euros/m²)

Ce terrain est une bande de terre étroite, de 75 m², qui est une partie du chemin des Vignes, dont l’entrée est au niveau du 9 rue Rémy Laurent. Ce chemin a été déclassé il y a plus de 60 ans, le 23 avril 1962 : Ce déclassement a fait sortir ce terrain du domaine public de la ville.

Plusieurs cessions partielles ont eu lieu dans les années 60-70.

Le maire et sa majorité ont décidé de vendre ce terrain à un ou des riverains.

Ce terrain a des droits à construire et comme il est prévu de le céder à un ou des riverains, il pourra être construit.

L’estimation de ce terrain a été faite par l’administration des Domaines, estimation en date du 24 août 2023.

Pour cette estimation, l’administration des Domaines a retenu les ventes de 4 terrains, ventes qu’elle juge pertinentes pour fixer le prix du m². Les prix du m² de ces 4 terrains sont respectivement de 1046 euros, 913 euros, 876 euros et 1702 euros. La valeur moyenne de ces prix est de 1134 euros et sa valeur médiane de 979 euros

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L’administration des domaines prend comme valeur la plus représentative 980 euros.

Mais l’administration des Domaines indique que  ce terrain est  une emprise de voirie  appartenant au domaine public communal  et qu’il est inconstructible. Elle applique alors un abattement de 90% et estime la valeur du m² de ce terrain à 10% de sa valeur s’il était constructible soit 980x10% = 98 euros arrondis à 100 euros.

La valeur de ce terrain, avec cette estimation, est  100 euros/m² x 75 m² = 7500 euros.

C’est le prix de vente accepté par le maire et repris dans la délibération «  Cession du sentier des Vignes » votée le 5 octobre 2023.

 

Or  ce terrain a été déclassé il y a plus de 60 ans. Ce n’est plus une emprise de voirie et n’appartient plus au domaine public communal. Il a des droits à construire et il peut être construit s’il est acheté par un ou des riverains, ce qui est prévu dans le cas de sa vente. L’abattement de 90% n’est pas justifié. La valeur réelle de ce terrain est donc :

980 euros/m² X 75 m²  = 73 500 euros.

Il en résulte une perte potentielle de 73500 -7500 =  66 000 euros

Le prix de vente retenu par le maire et sa majorité va entrainer une perte potentielle de 66 000 euros pour les finances de la ville, perte qui sera réelle une fois la vente de ce terrain réalisée.

 

Bilan de cet achat et de cette vente : plus de 100 000 euros de dépenses inutiles.

Sur l’achat de la parcelle de 65 m²  ( parcelle étroite entre la rue des Potiers et la rue André Chénier)  la ville aurait pu économiser  34 250 euros

Sur la vente de la parcelle de 75 m² ( parcelle étroite partie restante du sentier des Vignes déclassé en 1962, située au niveau du 9 rue Rémy Laurent) la ville pourrait obtenir une recette supplémentaire de 66 000 euros .

Ainsi par une meilleure gestion financière et patrimoniale la ville aurait pu obtenir plus de 100 000 euros, par réduction de dépense lors de l' achat, par augmentation de recette lors de la vente..

Pour le maire actuel et sa majorité, pour augmenter les recettes de la ville ils préfèrent augmenter les impôts que bien gérer la ville : c’est plus facile, mais est-ce bien ce que les fontenaisiens attendent d’une équipe municipale ?

 

Suzanne Bourdet      Michel Faye

 

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