Permis accordé

Début juin 2023 : le maire accorde un permis de construire, demandé le 18 novembre 2022.

C’est un permis pour la construction d’un immeuble de 18 m de hauteur ( 6 niveaux : Rez-de-chaussée et 5 étages) de 22 logements en accession à la propriété ( aucun logement social), comportant 34 places de stationnement. Une cellule commerciale est prévue en rez-de-chaussée.

Cet immeuble est situé au 32 rue Jean-Jaurès, entrainant la démolition totale d’une dizaine de logements et d’un atelier artisanal.

Il est situé en Zone UA du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le bénéficiaire de ce permis est le promoteur Les Nouveaux Constructeurs (LNC) situé 50 route de la Reine 92100 Boulogne billancourt,

La référence de ce permis de construire est PC 092  032 22 00022

Caractéristiques de ce permis de construire

Le terrain

Il a une surface de 650 m²

La surface de plancher de cet immeuble est de 1483 m².Cela correspond à un coefficient d’occupation des sols (COS) supérieur à 2 (2,28 exactement) . C’est donc une opération très dense. Avant 2017, pour cette parcelle, le COS était limité à 1,5.

Le terrain est situé dans une zone d’exposition forte vis-à-vis du retrait-gonflement des argiles.

Cela peut poser problème :

• Pour cet immeuble : le promoteur indique que : « la faible perméabilité et le risque vis-à-vis des argiles gonflantes ne nous permet pas de gérer l’épisode décennal par infiltration de parcelle »
• Pour les immeubles voisins : risque de déstabilisation des fondations des bâtiments, apparition de fissures par exemple.

Les espaces verts

La surface des espaces verts se décompose ainsi:

-la surface des espaces verts de pleine terre est de 133,4m² , surface affectée d’un coefficient « de biotope » de valeur 1 , soit 20,5% de la surface du terrain*

-la surface des espaces verts sur dalle au sol (espaces verts « complémentaires ») est de 130,5m², surface affectée d’un coefficient « de biotope » de valeur 0,8.

Pour cet immeuble on a : (133,4 x 1)  + (130,5 x0,8) = 237,8 m² soit  36,6% d’espaces verts totaux. Or, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) demande au moins 40% de la surface totale en espaces verts. 

Ce permis de construire peut être considéré comme illégal : il ne comporte pas la surface minimale d’espace vert  requise par le Plan Local d’Urbanisme.

De plus, le PLU est formel : d’après l’article 5.1.1. du règlement de la zone UA  seuls les espaces verts d’une épaisseur de terre végétale supérieure à 70 cm, hors pleine terre, au sol sont comptabilisés comme espaces verts complémentaires. Les pots de fleurs, les terrasses végétalisées, par exemple ne sont pas comptabilisées par le PLU.

Les arbres

Le PLU demande la plantation de 4 arbres à grand développement : on voit mal comment on peut mettre 4 arbres à grand développement sur une surface de pleine terre de 134 m² ! et le promoteur en propose 7 ! Est-ce sérieux ?

Adaptation au réchauffement climatique

                                                     Plan étage courant

En plus du manque d’espaces verts, peu d’appartements sont traversants. Or dans un appartement traversant,  on peut créer des courants d’air ce qui permet à la fois d’aérer et de refroidir en cas de fortes chaleurs. Ce n’est pas le cas ici. Cet immeuble n’est pas adapté au changement climatique.

Chauffage

Le chauffage et la production d’eau chaude sera assuré par des chaudières au gaz individuelles.

Or d’après l’article 4.3 du règlement du PLU pour la zone UA : « Les nouvelles constructions supérieures à 1000 m² de surface de plancher doivent présenter un mode de production de chaleur collectif ». Ici la surface de plancher est de 1483 m², largement plus de 1000 m².

Ce permis de construire peut donc être considéré comme illégal ,ne respectant pas l’article 4.3 du règlement du PLU pour la zone UA.

De plus, c’est une production de chaleur à partir de combustibles fossiles. Ni panneaux photovoltaiques, ni pompe à chaleur, ni chauffage électrique.

Ce promoteur n’a pas dû entendre parler de la nécessité d’utiliser des énergies décarbonées pour lutter contre le réchauffement climatique. Est-ce pour maximiser ses profits ?

Parking

Il y a 2 niveaux de sous sol. La sortie des véhicules se fait par un unique ascenseur à voitures. Que se passe-t-il en cas de panne de l’ascenseur ou de coupure d’électricité ? Problème de sécurité. Au 1 rue Jean-Jaurès, un immeuble utilisant ce même dispositif a installé, pour plus de sécurité,2 ascenseurs à voiture. 

Perte de valeur de nombreux appartements situés dans l’immeuble voisin au 24-26 rue Jean-Jaurès

   La façade Est de l’immeuble projeté est un mur aveugle culminant à plus de 18 m.

Ce nouvel immeuble va donc réduire l’ensoleillement et limiter la vue  pour de nombreux  appartements de l’immeuble situé au 24-26 rue Jean-Jaurès, en particulier ceux situés à proximité du nouvel immeuble prévu. (voir image ci-après où l’encombrement du nouvel immeuble est représenté en grisé)

Les appartements du 24-26 rue Jean-Jaurès vont donc perdre de la qualité de vie, ce qui va entraîner une perte significative de la valeur de ces appartements.

Le promoteur ne présente jamais cette vue dans son dossier et passe sous silence, bien sûr, la dépréciation des appartements voisins.

Il est surprenant que le maire ait octroyé un tel permis de construire :

• Qui va à l’encontre de plusieurs articles du Plan  local d’Urbanisme
• Qui  ne tient absolument pas compte du réchauffement climatique et de la nécessité d’avoir des sources d’énergie décarbonée
• Qui risque d’entraîner des problèmes de sol ( fondations fragilisées ?) pour les immeubles environnants
• Qui va pour de nombreux propriétaires de l’immeuble voisin du 24-26 rue Jean-Jaurès engendrer une nette dépréciation de la valeur de leur appartement.

Pourquoi le maire a-t-il octroyé un tel permis ?

Suzanne Bourdet   Michel Faye

Documents et images: dossier permis de construire PC092 032 22 00022 et Google Map.

* Numéro 484 de juin 2023 du Magazine Municipal "Fontenay Mag". Dans la tribune libre des élus de la majorité qui soutient le maire on peut lire, page 31, dans la rubrique "Le plan Local d'Urbanisme le plus vert du Territoire" l'affirmation suivante: " Nous imposons 50% de pleine terre dans chacune des nouvelles constructions" . Ce qui est FAUX .( En zone UA il n'est imposé que...16%). Pourquoi mentir aux Fontenaisiens à ce niveau là?