Comme lors de l’enquête publique de juillet 2019 concernant la création de la ZAC du quartier Paradis aux Blagis, le complément de l’étude d’impact de cette ZAC a été  soumis à l’avis des habitants lors d’une procédure de participation du public qui s'est déroulée du lundi 14 février au mercredi 16 mars 2022 17h.

A partir des documents fournis, nous allons vous faire part des observations que nous avons formulées dans le cadre de la procédure de participation du public.  

 

  1-Délimitation de cette ZAC

           La ZAC Paradis est située dans le quartier des Blagis. Elle a une superficie de 80 833 m² (environ 8,08ha).

          Elle ne comprend ni le square des Potiers et l’ilot des Potiers, ni les bâtiments et terrains compris entre le 76 et le 82 avenue Gabriel Péri, ni l’Eglise Saint Stanislas des Blagis et ses terrains. Voir carte ci-après.

         Mais dans plusieurs des documents fournis il a été rajouté le square des Potiers, l’ilot  des Potiers et aussi l’exclave  du 76- 84 avenue Gabriel Péri.

 

2- Démolition et construction de logements dans cette ZAC

         En 2019 il y avait 819 logements sociaux répartis en 10 immeubles R+4 et un immeuble R+7 . Ce projet de ZAC prévoit de tous les détruire y compris ceux qui n’ont que 30 ans et qui n’ont pas d’amiante.

         Le projet prévoit de construire dans cette ZAC 795 logements sociaux (au lieu de 811 prévus en 2019) et 650 logements privés (au lieu de 600 prévus en 2019) soit au total1440 logements (au lieu de1411 prévus en 2019), soit 635 logements en plus dans cette ZAC

         Le nombre de logements privés a été augmenté de plus de 8% ( +50 logements) sans aucune justification.

        Aux bordures de cette ZAC, 92 Habitat construit 38 logements sur l’ilot des Potiers, et un promoteur « Les Nouveaux Constructeurs » construit 59 logements avenue Gabriel Péri.

       Au total pratiquement 1550 logements pourraient s’édifier dans le quartier des Blagis, chiffre qui n’a jamais été annoncé dans les différents documents.

 

3- Durée prévisionnelle de ce chantier : plus de 13 ans

       Ce chantier a commencé en 2020 par la démolition d’un immeuble rue Alfred de Musset

      Le projet de ZAC présenté lors de cette procédure de participation du public prévoit une fin des travaux en 2033 soit 14 ans de chantier.

     6 phases de construction sont prévues maintenant au lieu de 8 précédemment.

    Ces travaux sont programmés de 2022 à 2033:

         Cela implique qu’un terrain de sport, celui de basket, sera supprimé et non remplacé pendant au moins 6 ans de 2022 à 2027 contrairement à ce qui été annoncé lors de la réunion publique du 15 mars 2022, réunion programmée moins de 24 h avant la clôture de cette « mise à disposition ». Lors de cette réunion publique, les dates prévisionnelles n’ont pas été données malgré les demandes de plusieurs personnes, alors qu’elles sont dans le dossier. Pourquoi ?

          Avec ces chantiers impliquant bruits, poussières, gravats sur les voies de circulation des nombreux camions, la vie quotidienne sera difficile pendant plus d’une décennie pour les habitants de ce quartier. Les réponses à la MRAe  qui posait de nombreuses questions à ce sujet sont  surtout constituées de promesses peu claires et alambiquées. La tonalité étant « on fera de notre mieux… » . Beaucoup d’habitants de ce quartier sont très inquiets à ce sujet, inquiétudes renforcées par la manière dont le chantier actuel sur l’ilot des Potiers se déroule.

 

4-Surdensification de cette ZAC

         Le nombre d’habitants par logement à Fontenay est de 2,3 (dernière valeur connue)

         Avec 1440 logements, ce quartier des Blagis délimité par cette ZAC compterait une fois les constructions terminées, 1440 x 2,3 = 3310 habitants. Sa surface étant de 0,0808 km² ( 8, 08 ha) sa densité serait de 3310 / 0.0808 = 41 000 habitants/ km² ! soit 2 fois plus que celle de Paris, 4 fois plus que celle de Fontenay et 10 fois plus que celle de Berlin!

        Le terme surdensification est soigneusement omis de tout le dossier…

        Cette surdensification extrême prévue en fin de réalisation de cette ZAC dépasserait 40 000 habitants/km², ce qui interroge sur la qualité de vie dans cette ZAC.

        Lors de la réunion publique il a été expliqué qu’il ne fallait pas confondre densité réelle et densité ressentie (sic), et toutes les représentations graphiques, représentations de différents sites de cette ZAC sont systématiquement présentées avec très peu de personnages et aucune voiture : on est très loin de la réalité que vont vivre les habitants de cette ZAC.

       Les conséquences de cette surdensification extrême sont de fait passées sous silence, car dans ce dossier on dénie l’existence de cette surdensification extrême

 

5- Hauteur des immeubles

       La majorité des logements seront dans des immeubles de 7 à 9 étages (jusqu'à 30 m de hauteur)

       Cela n’est jamais indiqué dans le dossier et aucune maquette en 3 dimensions, couvrant l’ensemble de la ZAC  avec les mêmes échelles pour les 3 dimensions  n’est présentée

 

6- Qualité des immeubles prévus :

        Le réchauffement climatique et la géopolitique nous imposent  de réduire au maximum notre  consommation d’énergie et d’avoir des constructions et des aménagements les plus respectueux possible de l’environnement.

Que dit le règlement actuel ?

        Dans le règlement en vigueur du PLU de Fontenay aux Roses, concernant les OAP des Blagis, il est indiqué, dans la partie «  Répondre aux enjeux de développement durable » , au paragraphe « Profiter du renouvellement urbain du quartier pour mettre en œuvre un projet porteur de Développement Durable » :

 

         C’est l’article 4-3 de la zone URUb du PLU repris dans les OAP du secteur des Blagis.

        En clair au 1er janvier 2022, avec 2 ans de retard, la réglementation environnementale minimale pour les constructions est passé de RT 2012 à RE 2020: meilleure isolation, moindre consommation d’énergie, meilleur respect de l’environnement, etc…

        Le Territoire en demandant de construire dans le cadre de la réglementation en vigueur +20%, soit depuis le 1er janvier 2022, RE 2020 + 20%,   va dans le sens d’une plus grande sobriété énergétique, dont il est inutile de rappeler les enjeux dans plusieurs domaines et pas uniquement énergétiques…

       Ainsi, cet article du PLU permet aux futurs habitants des Blagis d’avoir une meilleure qualité de vie dans des bâtiments dont la construction aura été plus écologique. Et, ce n’est pas le moindre, d’avoir des charges plus réduites, grâce aux économies de chauffage permises par des isolations thermiques renforcées.

Or, que demande Hauts-de-Seine-Habitat, acteur majeur de la ZAC ?

            Curieusement en effet, dans un courrier officiel en date du 28 février 2022 adressé au Commissaire-enquêteur  pour une enquête publique concernant la modification du PLU de Fontenay aux Roses, enquête se déroulant du 7 mars au 8 avril 2022, le directeur Général d’Hauts-de-Seine Habitat argue, auprès du Commissaire Enquêteur,  du fait que, la rédaction de l’article (article 4-3 de la zone URUb du PLU repris dans les OAP du secteur des Blagis, cité ci-dessus) pourrait devenir bloquante pour le projet de renouvellement urbain du secteur Paradis suite au changement de réglementation environnementales au 1er janvier 2022 »

         Pour le Directeur Général,  vu les implications techniques et financières de l’application de la norme RE 2020 + 20%, il demande que cet article de l’OAP des Blagis soit modifié ainsi:  « Les nouvelles constructions, à vocation d’habitation uniquement , doivent présenter des niveaux de performance énergétique au moins équivalents à la réglementation environnementale en vigueur »

        Et pourtant il y a eu 2 ans de délais pour se préparer à cette évolution des normes.

 

Quelles seraient les conséquences, si la demande de Hauts-de-Seine Habitat était acceptée ?

Cette demande du Directeur Général de Hauts de Seine Habitat  se résume à : pas de RE 2020 +20% pour les constructions dans la ZAC des Paradis aux Blagis  dont les demandes de permis de construire sont postérieures au 1 janvier 2022, le Directeur Général de Hauts-de-Seine Habitat veut se limiter à la RE 2020.

Les économies d’énergies attendraient, l’indépendance énergétique de le France attendrait, la qualité de vie des habitants serait moindre, les charges seraient plus élevées, le respect de l’environnement serait moindre. Surdensifier au moindre coût l’emporterait sut toute autre considération.

Nous demandons donc  que la Ville de Fontenay, le Territoire et le Conseil Général refusent cette demande, et mettent leurs actes en accord avec leurs paroles sur la qualité de vie , les économies d’énergie, le respect de l’Environnement . Nous demandons  de ne pas modifier la rédaction actuelle  de l’  article 4-3 de la zone URUb du PLU repris dans les OAP du secteur des Blagis.

 

7- Equipements publics prévus dans cette ZAC

        Pratiquement aucun équipement nouveau n’est prévu : seuls des déplacements et des agrandissements d’équipements publics existants et de mise aux normes de réseaux sont annoncés.

       Nous attirons particulièrement l’attention sur l’école.

       La norme étant la création d’1 classe pour 100 logements nouveaux, il faut donc créer a minima 6,5 classes. Deux options sont possibles :

                            - Soit ouvrir ces classes dans des écoles existantes. Le  seul groupe scolaire  proche est celui de La Roue qui contient déjà 26 classes (8 en maternelles et 18 en élémentaires) On a alors un groupe scolaire à plus de 32 classes et à 700 élèves. Rajouter de 6 à 7classes ce groupe scolaire, c’est beaucoup, ce n’est pas l’idéal pour les élèves, c’est sans doute trop, mais c’est le choix fait par le maire actuel.

                          - Soit créer un groupe scolaire dans la ZAC. On pourrait avoir un groupe scolaire de 8 à 10 classes, comme les groupes scolaires des Ormeaux et des Renards. C’est nettement mieux pour les élèves, mais le maire réserve-t-il les groupes scolaires de taille humaine uniquement aux zones pavillonnaires ?         

         Créer un groupe scolaire de taille humaine (8 à 10 classes)  dans la ZAC, en construisant un peu moins de logements, cela permettrait de surdensifier un peu moins ce quartier.

       Créer une école dans la ZAC serait gagnant pour les enfants, gagnant pour l’école, gagnant pour la qualité de vie du quartier

 

8- Stationnement 

          Pour 1450 logements il est prévu 1300 places de stationnement uniquement en parking souterrain sur 1 ou 2 niveaux pour les habitants de la ZAC, soit moins d'une place par habitant). Il y aura 141 places de stationnement public de surface dans les rues et autour des équipements, soit 1 place pour 10 logements.

         Il n’y aura pas de place pour tous les propriétaires de voitures ; si certains ont 2 voitures, ils risquent fort d’aller encombrer les rues voisines.

        Les habitants devront donc soit acheter leur place de parking souterrain, soit la louer, ce qui va entrainer pour les logements sociaux une dépense supplémentaire de quelques centaines d’euros par an ( par exemple 600 euros pour une place de parking souterrain à 50 euros par mois) à rajouter au loyer et aux charges

        De plus les entrées de parking souterrain se feront en général par de petites voies secondaires relativement étroites, ce qui se fera au détriment de la sécurité et de la tranquillité des piétons se déplaçant dans ces petites rues. Rues qui sont pourtant considérées comme destinées à des déplacements « doux »…

 

9- Espaces verts

        La surface des espaces verts diminue de plus de 7000 m², la surface bâtie augmente de plus de 6500 m², soit plus de 50 % .

       Le grand verger sera d’ailleurs nettement plus petit que la grande pelouse actuelle, située à l’Ouest de la Maison de Quartier  De plus pratiquement la moitié des espaces verts sont privatisés. L’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) recommande un minimum de 10m² d’espace vert public par habitant.  Cette ZAC en comptera moins..  

 

10- Luttes contre les nuisances de toutes sortes : bruits, pollution de l’air, qualité de l’eau, risques d’inondation, pics de chaleur, qualité des sols, circulations…

          Nous avons déjà fait des observations à ce sujet dans le point 3

          La Mission Régionale d’Autorité environnementale (MRAe) dans un avis donné fin janvier 2022 a posé de nombreuses questions aux responsables de la ZAC.

         Ces derniers ont fait un mémoire en réponse surtout constitué de promesses mais avec des réponses souvent ambigües. La tonalité étant « on fera de notre mieux… »

         Nous attirons spécialement l’attention sur l’eau en sous-sol, vu la nature de ce dernier. Déjà sur le chantier actuel sur l’ilot des Potiers, il faut  pomper l’eau du sous-sol en continu, parce qu’il y a un risque d’inondation du sous-sol et de fragilisation des bâtiments.

 

Suzanne Bourdet    Michel Faye

image: représentation "artistique" du "Grand Verger" situé dans une ZAC de densité 40 000 habitants/km² en couverture du dossier mis à disposition du public